关于住建局回复天地名城30号楼的整改相关问题

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中国共产党南宫市纪律检查委员会     南宫市监察委员会
尊敬的崔成彦 书记您好！
    我是南宫市天地名城东区30号楼一单元301业主；，现将购买此商品楼房的相关事项向您如实反映。详情如下；
    2012年12月15日出卖人：南宫市金鼎房地产开发有限公司与买受人：（业主）签定的商品买卖合同（合同编号：GF-2000-0171‘冀南路西侧天地名城30号楼1单元301），发票代号213001410014 发票号码：00368391，  中华人民共和国住房和城乡建设部监制（2012版）建房注册号：13018；中华人民共和国房屋所有权证；（南宫房权证南宫字第037454号）登记时间2016年8月4日①规划用途：住宅、建筑面积137.05平方米、内套建筑面积115.58平方米。②规划用途：储藏室、建筑面积30.03平方米、内套建筑面积25.67平方米。                        
  因买受人自2013年3月份付清全部款项接到准许入住（交钥匙）通知起，出卖人至今2018年2月13日没提供此楼房符合国家法律法规强制性规定的；2012年五证；《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》，及县级以上建设行政主管部门的《建设工程竣工验收备案证明书》，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》面积实测表等等相关此楼房符合法律法规的证明。没有上述证件给我发放的《房权证》是真的还是假的，如果是真的按照相关法律程序没有五证及备案证不应该办理发放。   
    相关此楼房问题我以（人民的名义维权）在（南宫民意通）平台多次诉求，催促南宫市住房和城乡建设局并且当面向局长关福宁同志倾诉无果，因为根据合同信息查询金鼎公司地址：胜利大街南侧，找了多次未有看到，按照合同联系电话5268688打过去办公人员说是河北豪邦房地产开发有限公司、不是金鼎公司。关局长说金鼎公司及证件都有，安排质监站晋立猛站长协助配合提供五证及备案证等其他证件，经交涉晋站长说没有不用找了是没有。说金鼎公司就在天地名城小区东口北边办公即天地名城售楼部，让我们过去查看即可、证件都有，走进天地名城售楼部墙体公示的是豪邦公司信息，没有看到金鼎公司任何证件信息。晋站长安排的开发商赵经理说金鼎公司是豪邦公司销售公司，我们让赵经理拿出金鼎公司、豪邦公司的五证及合作关系证明至今未见到、至此半年之久始终就是推脱回避没有解决。而且楼房又发现多处地面、墙体贯穿性裂缝（多层楼房东楼头1+6共7层都有类似情况）。作为一名农民辛辛苦苦大半辈子买的楼房，不容易呀！我认为此楼房不但不受法律保护而且还是残次品或者说是危房。希望理解此时此刻业主的心情换位思考一下，居住在这种状况楼房寝食难安、精神非常压抑郁闷，时时刻刻提心吊胆防备不测发生。总之谁来谈判首先拿出五证及备案证否则免谈。
     虽然已形成买卖事实我们认为金鼎公司存在欺诈行为，同时住建局也存在监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权等不作为违法违纪行为。因为相关证件《五证及备案证》按照法规及工作程序住建局必须存档的，截止今天开发商是个迷又提供不出证件，住建局有责任有义务提供出示相关证件，不知是住建局有证件不方便提供，还是真没有。详见南宫民意通2017年12月29日回复发表的关于住建局天地名城30号楼的整改相关问题的人民的名义维权请求住建局内容，至今没受理。实属无奈拜求崔书记主持公道，依法严惩相关渎职人员，督促相关部门（单位）给我解决。
因为：一、开发商如果不具备国家规定的《五证》就不能建设，销售等等一切后续工作的开展。
二、没有《建设工程竣工验收备案证明书》依照相关法律法规就是没通过规划、消防、人防、环保、水、气、电安防等等相关部门验收，即便有（勘察、设计、施工、施工图纸审查、监理、建设单位）组织的验收合格证明是无效的。因为没有法律法规县级以上建设行政主管部门审核验收备案通过，此楼房是不受法律保护的。由此可见出卖人与买受人签定的《商品房买卖合同》是不受法律保护的。附相关法定法规：依据国务院2000年颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（2000年4月4日建设部令第78号发布，2009年10月19日住房和城乡建设部令第2号修改[1]  ）第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
三、没有通过国家法律法规强制性规定的建设行政主管部门审核验收发放备案证，物业公司至今没有按照法定法规与我签定服务协议或合同及出示服务标准和收费标准。物业公司收取的物业费及水电费发票至今物业公司还没有提供全。不给业主开据增值发票就是不能体现出为国家做贡献的爱国之心、是否存在偷税漏税行为。没有服务收费协议如果人身安全受到伤害及财产发生损失谁来承担负责能说的清吗。
四、依照法律法规强制规定没有《建设工程竣工验收备案证明书》不能交付使用，更不能办理房权证。建设行政主管部门是怎么办出来的《房权证》是否住建局存在无视国家法律法规参与欺诈业主事件。出卖人及住建局为了自己的利益视人民生命财产安危而不顾、隐瞒事实用尽一切阴谋和手段欺诈弱势群体。给党和人民造成严重的负面影响及财产重大损失和流失，谁承担此责任、谁又能承担的起！
    祈求崔书记委派纪委监察部门介入明察暗访调查取证、制止挽回意想不到的损失，查查咱南宫市还有多少业主还蒙在鼓里，还有多少小区存在这种腐化违法违纪现象没有五证及备案证且交付使用。强调住建局档案室管理人员将10年内的在南宫市房地产开发公司的五证及备案证通过广播电视台、掌上南宫、南宫微生活等等网络平台公布。
    发现这种涉及广大人民群众生命财产安危事情、希望中共南宫市纪委、市监察委员会积极采取有效措施避免造成意想不到的发生。请严查住建局工作流程是怎么操作的、又是怎么履行职责的？又是怎么监管的？应该负什么责任？依法公平公正办案铲行政主管部门住建局里面毒瘤，如果我一户不够说服力、那就组织本小区30名60名业主一起证实、直至水落石出为止。   
   最大的困惑想不通为什么开发商和住建局说证件都齐全，就是拿不出来。作为业主应该有这个权力查看吧，开发商和住建局更有义务提供吧。
      综合上述概况诉求：
一、如果通过纪委检察部门金鼎公司和住建局还拿不出当时购买合同时间段五证及备案证请依照相关法律法规处理相关人员。同时事实以明确存在欺诈行为造成的损失请督办相关单位依法公平公正尽快解决。
二、住建局能够提供合法有效的五证及备案证；请住建局组织相关单位进行具有司法意义楼房整体检测鉴定是否合格。
三、请把有相关证件及处理结果通过媒体公开公示。
四、如对此反映问题处理有困难解决不了，我就逐级上访，邢台市纪委监察办不了我就去省纪委监察，省里办不了我就去中纪委北京住着天天盯着直至解决为止。
郑重声明！因本人文化程度有限词语表达不清或口误请纪委监察同志给予指正改过，随时接受纪委检察的批评教育。请以实际实质问题为准！      事已至此我们全家的人身安全及财产安危如遭到攻击报复和任何安全事故第一责任嫌疑就是住建局及开发商。

祝！崔书记    身体健康  工作愉快
                  

                           天地名城东区30号楼一单元业主

商品房和保障性住房的区别是什么？  
最佳答案
1、来源不同：商品 房由开发商筹建；保障性住房由政府组织建设。
2、购买条件不同：商品房只要有足够的资金就可以买；但保障性住房必须达到一定条件、要当地政府部门审核批准才能购买或租用。
3、产权性质不同：商品房的购买人有完全产权，可以自由处分；但保障性住房中的廉租房只能居住只有使用权，不能处分；经适房是不完全产权，5年内不得买卖。5年内确需出卖的，由政府回购。5年后可以出卖，但需要上交一定比例的收益金给政府。
房屋两证

房屋两证指的是《中华人民共和国国有土地使用证》和《中华人民共和国房屋所有权证》。 城市土地均为国家所有，农村土地为集体所有，是《中华人民共和国土地法》所规定的。
目录
1.        1 两证
2.        2 四大弊端
两证
编辑
房屋所有权证
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律
房屋两证封面
效力的证件，由人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放，所发放的权证一律无效。建设部在《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》中也规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记领取房屋所有权证。凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。管理部门在办理有关手续时凡涉及到房屋所有权证的归属，也均应以《房屋所有权证》作为确认证件，不得以其他证件替代。
土地所有权证
根据国家有关规定，截止2009年1月，我国颁发的土地证书主要有三种：
1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。
2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。
3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。
2003年，中国开始颁发林权证，其四项权益里，也包含了部分土地权益。
补充：《不动产权证书》将替代《房屋所有权证》
《不动产权证书》是指国土资源部制定的不动产登记簿证，2015年3月1日正式施行，国土资源部制定的不动产登记簿证样式《不动产权证书》、《不动产登记证明》正式启用。不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式将逐步停止发放，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。
四大弊端
编辑
一是容易造成有关内容的不一致。一般情况下，《房屋所有权证》等有关土地的内容的填写，是依照房管部门掌握的历史资料；而《土地使用权证》的有关内容是按照土地部门经地籍调查后实测的情况填写，二者的测量方法和口径会产生不一致。
二是易使违法用地和违章建房合法化。有时候稍不注意，就会给违法占地建房颁发房产证，给违章建房颁发土地证。
三是易造成两证不齐。办毕房产证后，较长时间内不能办理土地证，有的房主甚至不申办土地证。不少商品房或公房出售后，只办有房产证而无土地证，权益难以得到保护，并影响了房屋的再交易。
四是易造成重复抵押房地产，影响了房地产金融业务的顺利开展。另一方面，“两证”分发，易使国家土地收益、登记机关规费收入大量流失和助长隐形地产市场的滋生。

商品房和保障性住房的区别是什么？  
最佳答案
1、来源不同：商品 房由开发商筹建；保障性住房由政府组织建设。
2、购买条件不同：商品房只要有足够的资金就可以买；但保障性住房必须达到一定条件、要当地政府部门审核批准才能购买或租用。
3、产权性质不同：商品房的购买人有完全产权，可以自由处分；但保障性住房中的廉租房只能居住只有使用权，不能处分；经适房是不完全产权，5年内不得买卖。5年内确需出卖的，由政府回购。5年后可以出卖，但需要上交一定比例的收益金给政府。
房屋两证

房屋两证指的是《中华人民共和国国有土地使用证》和《中华人民共和国房屋所有权证》。 城市土地均为国家所有，农村土地为集体所有，是《中华人民共和国土地法》所规定的。
目录
1.        1 两证
2.        2 四大弊端
两证
编辑
房屋所有权证
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律
房屋两证封面
效力的证件，由人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放，所发放的权证一律无效。建设部在《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》中也规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记领取房屋所有权证。凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。管理部门在办理有关手续时凡涉及到房屋所有权证的归属，也均应以《房屋所有权证》作为确认证件，不得以其他证件替代。
土地所有权证
根据国家有关规定，截止2009年1月，我国颁发的土地证书主要有三种：
1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。
2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。
3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。
2003年，中国开始颁发林权证，其四项权益里，也包含了部分土地权益。
补充：《不动产权证书》将替代《房屋所有权证》
《不动产权证书》是指国土资源部制定的不动产登记簿证，2015年3月1日正式施行，国土资源部制定的不动产登记簿证样式《不动产权证书》、《不动产登记证明》正式启用。不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式将逐步停止发放，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。
四大弊端
编辑
一是容易造成有关内容的不一致。一般情况下，《房屋所有权证》等有关土地的内容的填写，是依照房管部门掌握的历史资料；而《土地使用权证》的有关内容是按照土地部门经地籍调查后实测的情况填写，二者的测量方法和口径会产生不一致。
二是易使违法用地和违章建房合法化。有时候稍不注意，就会给违法占地建房颁发房产证，给违章建房颁发土地证。
三是易造成两证不齐。办毕房产证后，较长时间内不能办理土地证，有的房主甚至不申办土地证。不少商品房或公房出售后，只办有房产证而无土地证，权益难以得到保护，并影响了房屋的再交易。
四是易造成重复抵押房地产，影响了房地产金融业务的顺利开展。另一方面，“两证”分发，易使国家土地收益、登记机关规费收入大量流失和助长隐形地产市场的滋生。

消费者权益保护法在商品房买卖合同纠纷中的适用问题探讨
发布日期：2016-04-13  阅读：2964次

一、问题概说
随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。[1]消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。[2]现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。[3]
房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。下文中笔者广东诚公律师事务所刘京柱将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。据以研究的案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案[4]
该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。一审法院于2001年9月18日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故被告的行为已构成故意欺诈。遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款146192元并赔偿原告损失146192元。该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。
[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到的主要法律争议问题是消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。针对上述问题，笔者广东诚公律师事务所刘京柱略作评述如下：
(一)知情权及其行使
知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利；既包括抽象的权利又包括具体的权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。[5] 狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。[6]本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行使用的。
1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。[7]《消法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。[8]本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者的合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录的依据。因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人的知情权，这是对商业秘密[9]不适当的扩大解释。根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款[10]的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。根据建设部建房(1998)102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的保证购房者的知情权，那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求。整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。[11]在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的“商业秘密”而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方――购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。正如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。”[12]

(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用
惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。[13]
《消法》第五十五条第一款规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“退一赔三”的民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例[14]。《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。按照该规定，经营者有欺诈行为的，消费者有权要求三倍赔偿。对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。
商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的三倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一。著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔（原消费者权益保护法第49条规定的“双赔”），将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。[15]
目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。在判决理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。[16]更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。[17]
另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条（注：2014年3月15日起施行的“新消法”第五十五条）规范的范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。[18]立于《消法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿（“新消法”第五十五条规定的三倍赔偿）的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得的成果，故对于《消法》中所规定消费者的权利，于商品房的交易中应有所适用，方才符合该法之立法目的；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用，而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍（或三倍）赔偿的民事责任者，将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为，而无法导正商品房的交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者，则该商品房应是本法所称的商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文的适用。反对说认为该条适用商品房的交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值的商品或者服务便一律排除该条文的适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题。

<商品房买卖中消费者权益保护问题>    五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售（预售）证。“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。其中， 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售（预售）证的主管机关是市房屋土地管理局，证书由市房屋土地管理局统一印制、办理登记审批和核发证书。
    2003年6月1日起正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，己将惩罚性赔偿引入商品房买卖合同。这一点是值得肯定的，但还有三点不足:第一，司法解释的适用范围太窄，而且效力不高，应当将它上升为法律，纳入立法中去。第二，该司法解释对商品房买卖中适用惩罚性赔偿的适用范围过窄，应将房地产开发企业利用虚假的售楼广告与宣传资料促使商品房买卖合同成立的行为列入惩罚性赔偿范围。此外，对于商品房面积“缺斤少两”也应适用缺失部分的惩罚性赔偿。这样就更能保护商品房消费者的合法权益。第三，对欺诈的认定上，不能将商品房的质量问题和经营者的欺诈行为混为一谈，要严格地区分开来，实事求是，具体分析。凡是开发商在售房过程中，为达到售房目的而故意隐瞒真实情况，提供虚假信息，或以其它不正当手段欺骗误导消费者，致使消费者做出错误的购买决定，即构成对消费者的欺诈行为，消费者完全可以理直气壮地根据《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定要求开发商加倍赔偿。在商品房买卖中，存在广告、价格、质量、面积、产权等方面的欺诈，每一方面的欺诈又表现出程度不同的差别。应根据欺诈程度的不同，使用不同的双倍赔偿制度。第一，若欺诈部分占房屋价值的大部分，或者质量存在对人身安全隐患，或者房屋从根本上无法满足消费者的使用要求等情况，则严格适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，在消费者要求双倍赔偿的情况下予以双倍赔偿。实践中，这种情况并不多见。第二，若欺诈部分只占房屋价值的少部分或者虽影响了房屋的使用价值，但可以修复，在一定程度上能够满足消费者的需要并不影响消费者的安全时，在消费者提出双倍赔偿要求时，一般只就欺诈部分获得双倍赔偿。

南宫市工商行政管理局
领导您好！
    我是南宫市天地名城小区30号楼一单元业主；自2012年签订合同到交付使用至今没有看到此商品楼房的相关证件。相关人员一直说正在办理，办了5年多了还没有。开发商联系不上按合同地址也找不到，通过《南宫民意通》平台向开发商：南宫市金鼎房地产开发有限公司、及建设行政主管部门：南宫市住房和城乡建设局诉求提供出示法定法规的“五证”既是：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》，及县级以上建设行政主管部门的《建设工程竣工验收备案证明书》，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》一直没有公开公示回复。自2014年起发现地面、墙体出现多处裂缝问题越来越严重。
事已至此可见开发商及住建局确实没有以上法定法规证件，开发商（住建局）售房过程中主观上存有欺诈故意，对业主隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，诱使业主做出错误意思表示与其订立买房合同。而业主作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故开发商）（住建局）的行为已构成故意欺诈。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》若干条例以构成欺诈消费者定论进行赔偿、合法维护消费者（业主）的权益。
    请贵局调查核实以上问题是否真实，如属实请明确答复处理结果。